Steuer sparen beim Immobilienkauf ?

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Immobilien : KfW-Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“ startet wieder

Im Dezember wurde das Programm wegen fehlender Mittel gestoppt. Seit Dienstag können Bauwillige wieder Anträge einreichen. Das gilt auch für zwei weitere Fördermaßnahmen.

Viele Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche haben diese Entscheidung herbeigesehnt: Seit dem gestrigen Dienstag werden die Antragsverfahren für mehrere Förderprogramme der staatlichen Förderbank KfW wieder geöffnet, darunter das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN). Das kündigte Bundesbauministerin Klara Geywitz am Montag an. „Die Förderprogramme des Bauministeriums sind wichtig für die Konjunkturentwicklung in unserem Land“, sagte die SPD-Politikerin.

Jeder Förder-Euro führe zu Aufträgen in den Büchern von Handwerkern und kurbele die Binnennachfrage an, sagte sie weiter. „Genau diese Impulse sind es, die wir jetzt brauchen: nicht lange diskutieren, sondern machen.“
Die neu angelaufenen Programme im Überblick: https://www.msn.com/de-de/finanzen/top-s...33fad3080&ei=17

Immobilien: Drei Grafiken zeigen den Einbruch der Grunderwerbsteuer-Einnahmen

Die Baukrise hat die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer einbrechen lassen. Experten fordern jetzt das „temporäre“ Aussetzen der Steuer.
Denn derzeit „scheitern viele Familien beim Kauf am fehlenden Eigenkapital“.

Sinkende Immobilienpreise treffen auf gestiegene Finanzierungskosten. Die Folge: Die Steuereinnahmen aus dem Grunderwerb brechen dramatisch ein.
Im ersten Halbjahr 2023 nahm der Fiskus 33,5 Prozent weniger ein als im Vorjahreszeitraum.

https://www.msn.com/de-de/finanzen/top-s...f1920706c&ei=19

Immobilien: Baugenehmigungen brechen im Februar ein

Trotz der großen Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland ist die Zahl der Baugenehmigungen auch im Februar eingebrochen. In dem Monat wurde der Bau von 18.200 Wohnungen bewilligt, wie das Statistische Bundesamt in Wiesbaden mitteilte. Das waren 18,3 Prozent oder 4100 Genehmigungen weniger als im Vorjahreszeitraum.

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Tilgung, Finanzplan, Zins: So klappt die Finanzierung: Das müssen Sie alles über Immobilienkredite wissen

Eigenkapital, Zinsen, Tilgungsrate oder Finanzpläne – eine Immobilienfinanzierung ist komplex. Wie Sie Ihre Kreditsumme überschlagen können und wie viel Geld Sie wirklich benötigen. Ein Überblick.

Nach Jahren der Niedrigzinsen und steigenden Immobilienpreisen kam es im vergangenen Jahr zur Wende. Als Reaktion auf die hohe Inflation stiegen die Zinsen und die geringere Nachfrage ließ die Preise teils stark fallen.

Doch die Preise für Wohnungen und Häuser steigen wieder. Also besser schnell kaufen? So leicht ist es nicht.

Der Traum vom Eigenheim bleibt für viele mit Blick auf ihre Rücklagen ein reiner Traum. Aus eigener Tasche können sich wohl die wenigsten eine Immobilie leisten. Ein Kredit muss also her. Doch wie kann man sich darauf vorbereiten und welche Kreditsumme ist realistisch? Ein Überblick über die wichtigsten Fragen und Antworten.
Immobilienfinanzierung: Wie hoch sind die Zinsen für einen Immobilienkredit?

Je nach Anbieter belaufen sich die Bauzinsen für einen zehnjährigen Immobilienkredit auf zwischen 3 und 3,5 Prozent. Wie hoch der Hypothekenzins ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen schätzt die Bank das Ausfallrisiko ein. Sie prüft also, wie wahrscheinlich es ist, dass ihr Kunde seinen Kredit nicht mehr bedienen kann. Zum anderen befasst sie sich damit, wie leicht sie in solch einem Fall die fragliche Immobilie verwerten, also verkaufen, kann – und zu welchem Preis. Für die Bank ist entscheidend, dass sie die noch offene Restschuld zurückerhält, wenn der Kunde seine Raten nicht mehr begleichen kann. Zu solchen Problemen kann es etwa durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit kommen.

Deshalb prüft der Darlehensgeber die gesamte wirtschaftliche Situation des Käufers, sowie den Wert der Immobilie, bevor er ein Finanzierungsangebot herausgibt.

Ebenfalls entscheidend für das Zinsangebot ist der Beleihungsauslauf. Dieser gibt das Verhältnis von Kreditsumme zum Immobilienwert an. Es geht also darum, welcher Anteil des Immobilienwertes kreditfinanziert ist. Vorsicht: Der Immobilienwert ist dabei nicht unbedingt gleich dem Kaufpreis. Denn die Bank setzt eigene Risikomodelle an, um Übertreibungen am Markt auszublenden und Sicherheitspuffer einzuberechnen. Wann der Beleihungsauslauf als hoch oder niedrig gewertet wird, hängt von jeweiligem Kreditinstitut ab. Sollte der Beleihungsauslauf hoch ausfallen, muss der Kreditnehmer mehr Eigenkapital aufbringen oder mit höheren Zinsen rechnen.

Was ist ein Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan gibt den Kreditnehmern eine Übersicht über die monatlichen Ratenzahlungen. In dem Plan stehen die Konditionen aufgelistet, zu dem der Kreditvertrag geschlossen wird. Der Kreditnehmer kann nachvollziehen, wie schnell er seinen Kredit tilgen wird. Dies hängt davon ab, wie groß der Tilgungsanteil bei den jeweiligen Zahlungen ist. Das heißt: Der Tilgungsplan ist quasi ein Fahrplan für den Weg bis zur kompletten Tilgung des Kredits. Mit dem Vergleich von Tilgungsplänen für unterschiedliche Kreditangebote können Kunden nachvollziehen, wie sich die Konditionen konkret auswirken.

Wie hoch sollte die Tilgung sein?

In den meisten Fällen beträgt die anfängliche Tilgung mindestens zwei Prozent. Bei einer Kredithöhe von 500.000 Euro werden somit im ersten Jahr 10.000 Euro getilgt. Daher gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Allerdings wächst beim fixen Zins mit der Tilgung die monatliche Belastung für den Kreditnehmer, schließlich kommt die auf den Zinsanteil noch obendrauf.

Wie kann man einen Finanzplan aufstellen?

Ein Finanzplan gibt dem Kreditnehmer einen Überblick darüber, wie viel Geld er monatlich für den Kredit aufbringen kann. Zu Beginn sollten Kreditnehmer erst einmal die monatlichen Einkünfte und Ausgaben detailliert aufschreiben. Neben den monatlichen Fixkosten sollte auch ein Budget für Freizeitaktivitäten eingeplant werden. Mit einem Finanzierungsrechner lassen sich schließlich verschiedene Szenarien durchspielen.

Kreditnehmer können dann mit ihrem Haushaltsbudget selbst zum Taschenrechner greifen. Dafür müssen die Kreditnehmer von ihrem monatlichen Nettoeinkommen die Ausgaben abziehen. Das Ergebnis stellt die Summe dar, die der Kreditnehmer für die Finanzierung aufbringen kann.

Wie sieht eine Überschlagsrechnung für die Kreditsumme aus?

Mithilfe des Finanzplans können Kreditnehmer eine Überschlagsrechnung erstellen. Anhand dieser Rechnung können die Kreditnehmer ihre mögliche Kredithöhe selbst abschätzen. Dazu muss die monatliche Finanzierungsrate mit zwölf (für die Anzahl der Monate pro Jahr) und mit 100 multipliziert werden. Das wird dann durch den Finanzierungszins plus den Tilgungssatz geteilt. Dann sieht die Rechnung so aus: (Belastung x 12 × 100) / (Zins + Tilgungssatz).

Mit einem Beispiel wird das nochmal deutlicher: Angenommen, die monatliche maximale Belastung beträgt 2500 Euro, der Finanzierungszins liegt aktuell bei 3,5 Prozent und die Tilgungsrate beträgt zwei Prozent. Dann sieht die Rechnung wie folgt aus: (2500 × 12 × 100) / (3,5 Prozent + 2,0 Prozent). Damit beträgt das mögliche Darlehensvolumen in diesem Beispiel rund 545.500 Euro. Anschließend muss der Kreditnehmer das angesparte Eigenkapital addieren und er erhält so eine Einschätzung über den stemmbaren Kaufpreis.


Welche Unterlagen sollten für eine Immobilienfinanzierung vorhanden sein?

Pauschal lässt sich dazu keine Aussage treffen. Denn die finanziellen Voraussetzungen sind jeweils individuell. Grundsätzlich sollten folgende Unterlagen für die Selbstauskunft bereitliegen:Gehaltsnachweise

Renteninformationen

Lohnsteuerbescheid

Schufa-Selbstauskunft

Nachweis über andere Kredite

Mitteilung über drohende Insolvenzverfahren oder vorausgegangene Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten fünf Jahren.Selbstständige müssen noch weitere Informationen für den Kreditgeber bereitstellen – wie etwa eine Gewinn- und-Verlust-Rechnung.

Hinzu kommen Informationen über die Immobilie. Diese sind notwendig, damit das Kreditinstitut den Wert der Immobilie ermitteln kann. Dazu gehören:Kaufvertrag oder Auszug aus dem Grundbuch

Bauplan/ Grundrissplan

Bebauungsplan

Baubeschreibung

Baukostenschätzung

Genehmigtes Baugesuch

Kopie der Rohbauversicherung

Aufstellung über Eigenleistung

Wohnnebenkostenberechnung

Kostenvoranschlag

Kopie der Gebäudeversicherung

Welche Nebenkosten kommen beim Immobilienkauf hinzu?

Neben den Kreditzinsen und dem Immobilienpreis müssen Käufer immer die Kaufnebenkosten in ihrer Planung bedenken. Die Gesamtnebenkosten bestehen aus der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, den Gebühren für den Notar, den Grundbucheintrag, sowie einer möglichen Provision für den Makler.

Insgesamt summieren sich die Nebenkosten im Durchschnitt auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises. Wer also eine Immobilie im Wert von 500.000 kauft, muss mit Nebenkosten von bis zu 75.000 Euro planen. Und Achtung: Banken finanzieren die Nebenkosten nur ungern. Demnach sollten diese Kosten mit Eigenkapital stemmbar sein.

Immobilienfinanzierung: Wie hoch sollte das Nettogehalt sein für den Hauskauf?

Die benötigte Höhe des Nettoeinkommens hängt von vielen Faktoren ab. So spielen in die Berechnung der Kaufpreis, die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals, der Zinssatz und die Laufzeit des Darlehens, sowie die monatlichen Fixkosten eine Rolle. Als allgemeinen Richtwert nennen Experten etwa 30 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens. Hier haben wir beschrieben, wie viel Einkommen bei bestimmten Musterannahmen je nach Standort nötig ist.

Immobilienfinanzierung: Wie hoch muss das Eigenkapital beim Hauskauf sein?

Einen festgelegten Wert dafür gibt es nicht. Da die erforderliche Eigenkapitalquote von mehreren Faktoren abhängt und demnach variieren kann. Faktoren sind zum Beispiel der Kaufpreis des Hauses, die Anforderungen des Darlehensgebers und die Finanzierungspositionen.

Als Faustregel gilt: Käufer sollten mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten – also Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten – aus eigenen Mittel stemmen können. Ein höherer Eigenkapitalanteil kann die Verhandlungsposition bei der Kreditvergabe stärken und die Gesamtkosten der Finanzierung reduzieren.

Bei einem geringerem Eigenkapitalanteil könnten weitere Kostenkomponenten hinzukommen, weil der Kreditgeber sein Risiko durch zusätzliche Maßnahmen verringert will. Ein Beispiel dafür ist eine Hypothekenversicherung – also eine Versicherungspolice, die bei einem Zahlungsausfall einspringt. Zudem bieten einige Darlehensgeber Finanzierungsmöglichkeiten an, bei denen sehr wenig Eigenkapital akzeptiert wird. Die Bedingungen dafür unterscheiden sich je nach Anbieter.

Ist es möglich, ohne Eigenkapital ein Haus zu kaufen?

Grundsätzlich besteht teils diese Möglichkeit. Allerdings entstehen dabei höhere Risiken und die Finanzierungsmöglichkeiten sind limitiert. Denn: Für den Kreditgeber ist das Eigenkapital ein wichtiger Aspekt für die Einschätzung der Bonität des Kreditnehmers. Zusätzlich reduziert ein hohes Eigenkapital für die Kreditinstitute das Risiko eines Zahlungsausfalls.

Ohne Eigenkapital gibt es alternative Finanzierungsmöglichkeiten. So können Kreditnehmer einen höheren Zinssatz wählen, um so mit einem Kredit den gesamten Kaufpreis einer Immobilie zu erhalten. Aber: Die hohen Zinsen führen zu höheren Ratenzahlungen. Somit ist der Kredit insgesamt mit höheren Kosten verbunden. Zudem sind Kreditangebote für Vollfinanzierungen meist an hohe Einkommen gebunden. Wer weder Rücklagen hat, noch ein ausreichend hohes Einkommen, wird solche Kredite nicht erhalten.

Immobilienfinanzierung: Wie lange sollte der Zins festgeschrieben werden?

Bei der Vergabe eines Kredits wird der Zinssatz für eine bestimmte Zeit sozusagen eingefroren und reagiert nicht auf die marktüblichen Schwankungen. Das nennt sich Sollzinsbindung. Wie lange der Zins festgeschrieben wird, können Kreditnehmer selbst wählen.

Dabei gilt die Bindung von mindestens fünf bis maximal 30 Jahren. In der Regel gilt: Je kürzer die Sollzinsbindung, desto günstiger ist der Sollzins. Doch manchmal kann sich eine längere Bindungsdauer auszahlen. Beispielsweise dann, wenn die Bauzinsen niedrig sind und die Möglichkeit besteht, dass sie zeitnah steigen könnten. Mit einer längeren Sollzinsbindung können die Kreditnehmer das Darlehen weiterhin zu dem niedrigeren Zins abbezahlen. Sollte der Zins wider Erwarten sinken, könnten Kreditnehmer nach zehn Jahren immer aus einem länger laufenden Kredit aussteigen.

Wer berät unabhängig zur Immobilienfinanzierung?

Es gibt verschiedene Anlaufstellen für die Immobilienfinanzierung. So bieten Banken Beratungen für die Baufinanzierung an. Jedoch sind diese in der Regel an ihre eigenen Produkte gebunden. Das heißt: Sollte dem Kreditnehmer das Finanzierungsangebot nicht zusagen, muss er einen Termin bei einer anderen Bank vereinbaren.

Anders sieht es bei unabhängigen Finanzvermittlern aus. Die ungebundenen Vermittler beraten über die Produkte mehrerer Kreditinstitute und können somit die verschiedenen Konditionen der Geldgeber vergleichen. Allerdings haben auch diese Vermittler zumindest ein Interesse daran, dass es zumindest zu einem Vertragsabschluss kommt. Sonst verdienen sie nichts. Honorar-Baufinanzierungsberater werden unabhängig von Vertragsabschlüssen vom Kunden bezahlt. Dies ermöglicht es ihnen, ohne Gehaltseinbußen hinzunehmen, auch von einem Kauf- und Finanzierungsvorhaben abzuraten.


Welche Nebenbedingungen sind bei einem Kredit wichtig?

Je nach Kredit gibt es verschiedene Nebenbedingungen für die Rückzahlung der Schuld. Diese können bei den Verhandlungen über das Darlehensangebot festgeschrieben werden.

Eine Nebenbedingung sind die Sondertilgungen. Mit dieser Vereinbarung können Kreditnehmer einen bestimmten Teilbetrag oder auch den vollständigen Ratenkredit zurückzahlen. Diese Option stellt also eine außerplanmäßige Rückzahlung dar. Wie hoch die Sondertilgung maximal ausfallen darf und wie häufig sie in Anspruch genommen werden kann, steht im jeweiligen Kreditvertrag.

Der Vorteil von Sondertilgungen: Das Hypothekendarlehen kann schneller getilgt werden, die Laufzeit des Darlehens verkürzt sich und die Kreditnehmer können Zinsen einsparen. Wie viel gespart wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich lässt sich sagen: Je früher die Sondertilgung erfolgt und je höher sie ausfällt, desto größer die Ersparnis. Lesen Sie dazu auch: Sollte ich auch günstige Kredite schnell tilgen?

Eine weitere Nebenbedingung, die sinnvoll sein kann, ist ein Tilgungssatzwechsel. Dabei handelt es sich um die Änderung der Rate, die monatlich abgezahlt werden muss. Wird der Tilgungssatz erhöht, verkürzt sich der Rückzahlungszeitraum. Da monatlich ein höherer Betrag zurückgezahlt wird.

Die Vorteile sind ähnlich wie bei den Sondertilgungen. Es besteht außerdem die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu reduzieren. Damit sinkt die monatliche Rate. Das ist sinnvoll, wenn der Kreditnehmer die ursprüngliche Rate nicht mehr stemmen kann.

Auch eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits kann als Nebenbedingung eingetragen werden. Allerdings kommt es bei Immobilienkrediten zu Vorfälligkeitsentschädigungen. Also einem Aufschlag, den der Kreditnehmer zahlen muss, um seine Schulden vorzeitig zu begleichen. Denn durch die vorzeitige Rückzahlung entgehen dem Darlehensgeber eingeplante Zinsen, sofern er die frei gewordenen Mittel nicht mehr zum gleichen oder einem höheren Zins vergeben kann.

Welche Sicherheiten akzeptiert die Bank neben der Immobilie – und wie sinnvoll ist das?

Vor dem Abschluss eines Kreditvertrags verlangt die Bank oftmals Sicherheiten, um bei einem möglichen Zahlungsausfall des Kreditnehmers nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben. Und auch für die Kreditnehmer kann es sinnvoll sein, eine Sicherheit bei den Verhandlungen anzugeben. Denn durch die Sicherheiten erhalten die Kreditnehmer die Möglichkeit die Chance, den Kredit zu besseren Konditionen zu erhalten.

Eine der bekanntesten Sicherheiten bei der Bau- und Immobilienfinanzierung ist die Grundschuld. Dabei handelt es sich um ein Pfandrecht. Das heißt: Der Darlehensgeber erhält die Bevollmächtigung, den Besitz des Kreditnehmers zu verpfänden, falls dieser nicht mehr zahlungsfähig ist.

Dazu wird ein Vermerk im Grundbuch niedergeschrieben, der zudem die Bedingungen festhält. Nach der Abzahlung des Kredits kann der Vermerk aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Eine weitere verbreitete Sicherheit ist die Bürgschaft. In diesem Fall springt eine dritte Person bei einem Zahlungsausfall für die Schuld des Kreditnehmers ein. Konkret bedeutet das: Der Bürge kommt bei der Bank für einen möglichen finanziellen Schaden auf. Voraussetzung für eine Bürgschaft ist die Bonität der dritten Person.

Auch die Beleihung einer anderen Immobilie ist für einen Kredit möglich. Allerdings ist das an einige Bedingungen geknüpft. Zum einen muss die Immobilie dem Kreditnehmer gehören, beziehungsweise der Eigentümer muss mit der Beleihung einverstanden sein. Zudem sollte das Objekt abbezahlt sein. Bei bestehenden Krediten wird die derzeitige Situation geprüft. Durch ein Haus oder eine Wohnung als Sicherheit sinkt aus Bankensicht das Risiko eines Zahlungsausfalls. Da dieses bei einem Zahlungsausfall verkauft werden könnte.

Auch eine Lebensversicherung kann als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung genutzt werden. Dabei läuft der Vertrag für die Lebensversicherung parallel zum Kredit. Bei einem möglichen Tod des Kreditnehmers wird das Darlehen über die Entschädigungszahlung abgesichert.

Immobilien: Haus kaufen: Auf welche Fallstricke Sie achten müssen

Preise und Bauzinsen sinken. Das macht den Immobilienkauf wieder interessant. Welche Kosten Käufer bei der Vorbereitung oft vergessen.

Das Umfeld für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung hat sich zuletzt deutlich verbessert. Die Preise für Wohnimmobilien sind auf Jahressicht um mehr als zehn Prozent gesunken. Dies berichtete das Statistische Bundesamt kurz vor Weihnachten. Auch die Bauzinsen sind zwischen Oktober 2023 und Januar 2024 deutlich gesunken. Das zeigt die Zinsbeobachtung des Geld-Ratgebers Finanztip: Von deutlich über 4 Prozent ging es bis runter auf etwa 3 bis 3,5 Prozent, je nach Beleihung und Laufzeit.

Wer sich im Jahr 2024 den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, muss also weniger Geld aufbringen als noch 2023. Doch damit das Projekt Immobilienkauf glatt über die Bühne geht, sollten Kaufinteressenten einige Vorbereitungen treffen.


Haus kaufen: Wie viel Eigenkapital ist vorhanden?
Das Geld für die eigene Immobilie kommt fast immer von der Bank. Allerdings verlangen die Geldgeber, dass sich die Immobilienkäufer ordentlich an der Finanzierung beteiligen: Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer und etwa 20 Prozent des Kaufpreises sollen die Käufer im Idealfall als Eigenkapital mitbringen.

Eine Bestandsaufnahme der eigenen Finanzen ist also vor einem Kauf wichtig. Dabei helfen die folgenden Fragen:

Wie viel Eigenkapital liegt schnell verfügbar auf dem Girokonto, Sparbuch oder Tagesgeld?
Gibt es Festgeld (auch Termingeld genannt), das bald ausgezahlt wird?
Gibt es Aktien oder Fonds?
Gibt es einen Bausparvertrag? Ist er zuteilungsreif? Und lohnt sich das Bauspardarlehen?
Aus welchen Finanzverträgen ließe sich noch Geld entnehmen, zum Beispiel Wohn-Riester, Lebens- und Rentenversicherungen?
Können Eltern und Familie helfen, zum Beispiel mit einem Geldgeschenk oder einem Grundstück?
Am einfachsten ist es, das Geld zunächst auf einem Tagesgeldkonto zu sammeln. Denn da ist es sofort verfügbar, sicher und mit bis zu 4 Prozent Zinsen p. a. angelegt.

Risiko Hauskauf:
Konflikte mit dem Partner vermeiden
Ganz wichtig ist es, sich vorab mit dem Partner über die wichtigsten Punkte zu einigen:

Wie soll das zukünftige Eigenheim aussehen (Lage, Größe, Ausstattung etc.)? Was soll passieren, wenn es finanziell später einmal eng wird? Bleibt dann das neue Auto oder der Urlaub auf der Strecke? Wer zahlt welchen Teil der Monatsrate? Wie geht es in den nächsten Jahren weiter, etwa wenn vielleicht noch Kinder kommen? Wer steckt dann beruflich zurück? Mit welchen Anteilen stehen die Partner später im Grundbuch – klassisch 50:50 oder doch lieber anders?

Immobilienpreise im Vorfeld beobachten
Auch wenn die Preise im Schnitt gefallen sind, heißt das nicht, dass sie überall gleichmäßig fallen. Die Preise für Wohnhäuser, Wohnungen und Grundstücke unterscheiden sich ohnehin stark von Region zu Region. Die jüngsten Preisentwicklungen haben diese Unterschiede wahrscheinlich noch vergrößert.

Es lohnt sich deshalb, bereits einige Zeit vor dem geplanten Kauf auf den Immobilienportalen zu stöbern. So erhält man ein Gefühl für die Preise in der Wunschregion. Auch Preisentwicklungen lassen sich so besser verfolgen.

Sanierungskosten abschätzen
Nicht nur die viel diskutierte Heizung wird immer wichtiger für die Bewertung. Inzwischen bestimmt der gesamte energetische Zustand den Wert – und damit den Kaufpreis – einer Immobilie.

Mit einem Neubau ist man erst einmal auf der sicheren Seite. Allerdings schlägt sich dieser Vorteil auch beim Kaufpreis nieder. Bei einem Altbau müssen nach dem Kauf bestimmte Bauteile verpflichtend saniert werden (etwa Dämmung oder Heizung). Andere Sanierungen sind mit Blick auf den Energieverbrauch und den Wohnkomfort empfehlenswert. Vor dem Kauf eines älteren Hauses sollten Kaufinteressenten deshalb einen Energieberater oder Sachverständigen hinzuziehen.

Baufinanzierung: Optimale Konditionen sichern
Mit einer günstigen Baufinanzierung lassen sich im Vergleich zum erstbesten Finanzierungsangebot noch einmal Tausende Euro sparen. Die Hausbank kann eine erste gute Adresse sein. Allerdings bietet sie in der Regel keinen Vergleich zu den Bauzinsen der zur Konkurrenz. Finanztip empfiehlt deshalb, für einen umfassenden Marktüberblick zu einem spezialisierten Kreditvermittler zu gehen.

Vermittler von Baufinanzierungen lassen sich ihre Leistungen von den Banken vergüten, was den Zins leicht verteuert. Für die Kunden zählt aber am Ende nur, welche Bank zu günstigsten Konditionen das Baugeld bereitstellt. Ein Festhalten am vertrauten Bankberater kann dann unter Umständen teuer werden.

Dieser Beitrag erscheint in Kooperation mit finanztip.de. Der Geld-Ratgeber für Verbraucher ist Teil der gemeinnützigen Finanztip-Stiftung.

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Rückzug ausländischer Investoren verschärft Krise am Immobilienmarkt
von Tom Sims und John O'Donnell

Frankfurt (Reuters) - Internationale Investoren machen immer noch einen großen Bogen um den Immobilienmarkt in Deutschland und verschärfen damit die schwerste Krise des Sektors seit Jahrzehnten.

Zum Jahresauftakt entfielen den Daten von BNP Paribas Real Estate zufolge 35 Prozent der Käufe von Gewerbeimmobilien auf ausländische Käufer und damit weniger als in jedem anderen Jahr seit 2013. Insgesamt brach das Transaktionsvolumen um 70 Prozent gegenüber dem Niveau vor der Pandemie 2020-2021 ein.

Kurt Zech, einer der größten deutschen Bauunternehmer, warnt davor, dass der Markt so lange zu kämpfen haben wird, bis ausländische Investoren zurückkehren. "Die Amerikaner müssen wiederkommen. Wenn die Blackstones, die Blackrocks, die Morgan Stanleys dieser Welt und Carlyle sowie Apollo im deutschen Markt kaufen, wird das wahrgenommen, und dann wissen wir alle, jetzt haben wir den Bodensatz erreicht", sagte Zech der Nachrichtenagentur Reuters.
Jahrelang sorgten niedrige Zinssätze, billige Energie und eine starke Wirtschaft für einen Boom im deutschen Immobiliensektor, der rund 730 Milliarden Euro pro Jahr umsetzt, was etwa einem Fünftel der deutschen Wirtschaftsleistung entspricht. Dieser Boom endete, als die Europäische Zentralbank die Kreditkosten in raschen Schritten erhöhte, um die grassierende Inflation in den Griff zu bekommen. Daraufhin ebbten Immobilienfinanzierungen ab, Geschäfte kamen nicht zustande, Projekte gerieten ins Stocken und große Bauträger gingen pleite. Die Branche forderte die Regierung in Berlin auf, zu intervenieren.

In den ersten drei Monaten dieses Jahres fielen die Preise für Gewerbeimmobilien um weitere 9,6 Prozent, nachdem sie bereits 2023 um 10,2 Prozent gesunken waren.

"Deutschland war ein Leuchtturm der Stabilität in Europa und die Menschen strömten hierher, um Immobilien zu kaufen", sagte Carsten Brzeski, Chefökonom der niederländischen Bank ING in Deutschland, einem der größten Hypothekenfinanzierer des Landes. "Jetzt stottert der Wirtschaftsmotor und muss gewartet werden."

Es gab Jahre, in denen die Hälfte aller Transaktionen für Gewerbeimmobilien, die den Großteil des deutschen Immobilienmarktes ausmachen, auf Ausländer entfiel. Im vergangenen Jahr sackte der Anteil ausländischer Investoren bei deutschen Gewerbeimmobilien laut BNP Paribas jedoch auf 37 Prozent des Transaktionsvolumens ab und erreichte damit den niedrigsten Wert der letzten zehn Jahre. Im ersten Quartal sank der Anteil weiter auf 35 Prozent.

Zwar haben die hohen Zinssätze weltweit die Immobilienmärkte aus dem Tritt gebracht. Doch kam der Sektor in Deutschland besonders stark unter die Räder, konstatierten Branchenvertreter bei einem Treffen in Cannes. "In Deutschland ist die Stimmung wirklich am schlechtesten", sagt Simone Pozzato, Geschäftsführerin und Fondsmanagerin beim Immobilieninvestor Hines. Eine andere Führungskraft eines europäischen Bauträgers, die nicht namentlich genannt werden wollte, beschrieb Pläne des Unternehmens, Personal aus Deutschland in Märkte wie Großbritannien zu verlagern. Dort sei das Interesse der Investoren größer und man erwarte, dass sich die Aktivitäten schneller erholten.

Im Gegensatz zu anderen Ländern hat Deutschland nicht eine dominierende Stadt wie etwa London oder Paris. Das kann Branchenvertretern zufolge ausländische Käufer abschrecken, die sich eher an wirklich globalen Zentren orientieren. "Es ist einfacher zu verstehen, wie diese Städte ticken", erläuterte Inga Schwarz, Leiterin der Forschungsabteilung von BNP Paribas Real Estate. "Das ist einfacher als Köln zu verstehen."

Eine weitere Hürde: Deutsche Vermieter versuchen in der Regel, Abschwünge zu überstehen, ohne die Immobilienpreise zu senken, was potenzielle Käufer abschreckt und eine Belebung der Transaktionen verzögert. "Internationale Marktteilnehmer kritisieren, dass in Deutschland große Immobilienbesitzer teilweise nur um wenige Prozentpunkte abgewertet haben, während andere Länder 20 bis 30 Prozent abwerten", sagt Hela Hinrichs, Senior Research Analystin bei Jones Lang LaSalle.

Die wenigen Geschäfte, die es gibt, werden oft unter Zwang abgeschlossen. Signa etwa, das in Konkurs gegangene Immobilienkonglomerat des Tiroler Investors Rene Benko, hat sich von Vermögenswerten getrennt, um seine Gläubiger zu bezahlen. Auch der Vermieter Vonovia hat Wohnungen verkauft, um Schulden abzubauen. "Wenn man sich viele der Transaktionen genauer ansieht, wird man feststellen, dass sie ihre Eigenheiten haben", sagt Marcus Cieleback, Leiter der Forschungsabteilung des deutschen Immobilienvermögensverwalters Patrizia. "Handelt es sich wirklich um eine Transaktion auf dem freien Markt oder ist es möglicherweise etwas anderes?"

Unterdessen fordert der Immobilienmagnat Zech, dessen Name auf vielen Bauschildern quer durch Deutschland zu sehen ist, die Banken auf, der Branche weiter Kredite zu gewähren, damit Projekte fertiggestellt werden können. Zugleich lockt er potenzielle ausländische Käufer: "Meine Botschaft ist, dass es derzeit einige gute Projekte in Deutschland gibt."

(Zusätzliche Berichterstattung von Iain Withers, geschrieben von Stefanie Geiger, redigiert von Sabine Wollrab. Bei Rückfragen wenden Sie sich an unsere Redaktion unter berlin.newsroom@thomsonreuters.com (für Politik und Konjunktur) oder frankfurt.newsroom@thomsonreuters.com (für Unternehmen und Märkte).)

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So viel müsst ihr sparen, um euch ein eigenes Haus oder eine Wohnung leisten zu können

Der Traum vom Eigenheim: Laut Banken solltet ihr dafür mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mitbringen.
Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind wieder günstiger. Dem Statistischen Bundesamt (Destatis) zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2023 so stark gefallen wie seit 23 Jahren nicht mehr. Das stellt viele Menschen vor die Frage, ob es mit dem Traum vom Eigenheim nun doch noch klappen könnte.

Wir haben für euch ausgerechnet, wie viel ihr derzeit sparen müsst, um euch eine Immobilie zu kaufen.

Beispielrechnung: Wie teuer ist eine durchschnittliche Wohnung?
Für eine Eigentumswohnung in Deutschland zahlt ihr laut dem Immobilienportal Immowelt derzeit 3268 Euro pro Quadratmeter. Wie der Mikrozensus von Destatis für das Jahr 2022 ergab, ist eine durchschnittliche Mietwohnung in Deutschland 74,6 Quadratmeter groß. Für eine Eigentumswohnung in dieser Größe müsst ihr also im Durchschnitt rund 244.000 Euro zahlen.
Das ist aber noch nicht alles. Denn hinzu kommen die sogenannten Kaufnebenkosten, die ihr einkalkulieren müsst. Zu diesen gehören unter anderem die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer sowie die Maklerprovision, die in der Regel beim Kauf einer Immobilie anfallen.

Je nach Region und Art der Immobilie fallen die Nebenkosten unterschiedlich hoch aus. Laut der Sparkasse könnt ihr aber mit zwölf bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Gehen wir von dem Maximum von 15 Prozent aus, bedeutet das: Zu dem Kaufpreis von 244.000 Euro kommen rund 37.000 Euro an Nebenkosten. Der Gesamtpreis für eine durchschnittlich große Immobilie beträgt also rund 281.000 Euro.

So viel Eigenkapital benötigt ihr für den Wohnungskauf
Einen Teil des Gesamtpreises könnt ihr finanzieren. Wer eine Immobilie kaufen möchte, braucht in der Regel aber auch Eigenkapital. Dabei gilt der Grundsatz: Je mehr, desto besser. Denn wer einen größeren Anteil des Kaufpreises mit eigenen Mitteln bezahlen kann, benötigt für die Finanzierung einen kleineren Kredit.

Banken geben an, dass ihr in der Regel mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten durch eigenes Kapital abdecken solltet. Damit ihr euch eine Wohnung für 281.000 Euro leisten könnt, solltet ihr aktuell also mindestens 56.000 Euro sparen.

Beispielrechnung: So viel Geld müsst ihr für ein Haus sparen
Für ein durchschnittliches Haus müsst ihr noch etwas tiefer in die Tasche greifen, da es in der Regel größer ist. Pro Quadratmeter zahlt ihr laut dem Immobilienportal Immowelt derzeit 2899 Euro. Bei einer Hausgröße von 135 Quadratmetern ergibt sich ein durchschnittlicher Kaufpreis von rund 391.000 Euro.

Wenn wir wie in der vorherigen Beispielrechnung von Nebenkosten in Höhe von 15 Prozent des Kaufpreises ausgehen, kommen rund 59.000 Euro zum Kaufpreis hinzu. Insgesamt kostet ein 135 Quadratmeter großes Haus im Durchschnitt also rund 450.000 Euro. Bei 20 Prozent Eigenkapital bedeutet das, dass ihr mindestens 90.000 Euro ansparen solltet.

Zum Eigenkapital zählen auch Aktien und andere Immobilien
Das ist viel Geld, es gibt aber eine gute Nachricht. Euer Eigenkapital umfasst nicht nur eure Ersparnisse auf dem Konto. Es kann sich beispielsweise auch aus eurem Barvermögen, aus Aktien oder weiteren Immobilien zusammensetzen.

Fest steht trotzdem: Der Traum vom Eigenheim bleibt vorerst weiterhin teuer. Denn die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen waren zwischen 2010 und 2021 bundesweit um rund 84 Prozent gestiegen. Hinzu kommt, dass im vergangenen Jahr die Kredit- und Bauzinsen deutlich in die Höhe geschossen sind.

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Niedrige Immobilienpreise: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um in Wohnimmobilien zu investieren?

Der alte Maklerspruch, sagt Markus Gerlach, gelte noch immer: Demnach gibt es beim Immobilienkauf nur drei wirklich wichtige Kriterien: Lage, Lage, Lage. Gerlach ist bei der Commerzbank als Gebietsleiter für Private Banking und vermögende Kunden zuständig für den Raum Frankfurt und hat in dieser Funktion auch ein Gefühl dafür, ob sich der Kauf einer Wohnimmobilie in der Mainmetropole und der Region drum herum derzeit lohnt.

Die Antwort lautet: „Es kommt darauf an.“ Denn derzeit, sagt Gerlach, teile sich der Wohnimmobilienmarkt in zwei wesentliche Segmente. Da sind erstens die Neubauten und jene Projekte, die hochwertig saniert und auf energetisch aktuellem Stand sind. Für solche Objekte gebe es in Frankfurt nach wie vor und sicherlich auch künftig immer wieder Abnehmer, weshalb sich eine Investition weiterhin lohnen dürfte.

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